没有只涨不跌的资产，股票如此房地产亦如此

没有只涨不跌的资产，股票如此房地产亦如此

各位朋友大家好，欢迎再次莅临财经读书汇，今天我们继续将《周期》这本书。昨天我们对信贷周期进行了详细的解读，今天咱们来聊聊不良债权周期和房地产周期。

不良债权其实就是我们通常所说的垃圾债，在解读之前老伊需要做个提醒，不良债权投资事件非常专业的事儿，一般的专业投资者是不敢轻易涉足的，更何况没资源，没经验，没团队的普通投资者。所以大家主要了解作者的思路就好，有时我们学到了知识不一定非要去尝试，只要能为自己的思路添砖加瓦就可以了。

说起来投资不良债权的基金公司，能将业绩做好的基金经理都有一个共同的特点，就不投那些做得很好的企业，也不投有光明前景的高成长企业，而投资那些烂企业，甚至是连发行在外的债务都无法按期还本付息的企业。对于作者来说，他们就只会去寻找只是因债务负担过重在财务上遇到了困难，业务运转却没什么问题的企业，这也就是作者口中投资不良债权的秘诀：“好企业烂财务”。

大家要知道，在一家企业进行破产司法程序的时候，法院会先剥夺企业股东的所有权，也就是说你手里如果有这家企业的股票，那么你的股东权益就会被没收。原来的债权持有人就变成了企业主，此时新的企业主可以得到企业存有的现金、存续企业的新债务、存续企业的股权。

听到这里可能有朋友觉得投资不良债权也是挺好的一个选择，好像挺赚钱的样子。其实不会有这么简单的。不良债权投资人必需搞清楚以下三点：这家破产企业值多少钱；这家企业的价值会在公司债权人或者其他索赔人之间如何进行分配；这个破产清算过程要持续多久。如果这三个核心问题有了正确的答案，投资人就能算出来，以某价格购买这家破产企业的一部分债权，能够得到的年化收益率是多少。

可问题是，想在脱离心理周期的影响下，搞清楚以上三点非常困难，即便专业投资者也是如此。如果在国内投资人还必须对财务的真假问题做有完全的心理准备，不然像孙老板150亿打水漂的事儿可能还会再次发生。

不良债权上投资获利也就具有周期性的，甚至可以说取决于其他周期的发展变化，包括经济周期、投资人心理周期、风险态度周期、信贷周期。

经济周期――影响投资人心理、企业盈利能力、违约发生率。

投资人心理周期――推动信贷市场情况起伏波动，推动投资人贷款、买进和卖出的意愿起伏波动。

投资人对待风险态度的周期――在周期顶部时，会有利于不良债券顺利发行，在周期底部时，会拒绝为企业到期债务再融资提供资本。

信贷周期――有两个深远影响，一是影响企业债务到期获得再融资的难易程度；二是影响未来债券发行人受到严格信用标准审核的程度。

随后咱们讲讲大家最为关心的领域――房地产周期。

房地产周期和其他领域的周期有着共同的特点，相信兴奋的周期部分大家已经感同身受了，比如“房价永远涨”，“国家不会让房价跌”等等。事实证明任何金融产品只要是被证明了大众风险承受能力过度的时候，都会引发市场价格一波向下的修正。当市场回调时，购房人的心理开始变得不那么乐观，不乐观会导致去投资化，而投资人不再投资或减少投资会加大价格下行的压力，从而开始恶性循环，价格越跌越低。

除此之外，房地产还有一个重要的特有要素，那就是房地产开发的周期很长。虽然在国内很多开发商已经习惯于在楼没盖起来的时候，就将房子预售出去，但有些大型地产商一次性的拿了很多地，他们没有资金也没有实力一次性地预售所有待建设的住房。因此，在国内房地产的开发周期长的问题也是存在的，只是没有那么明显而已。

前面我们提到过了，房产开发商的杠杆比例一般情况下是比较高的，之所以国内房地产企业成长速度如此之快，主要就是在需求集中大爆发的时期，动用了大量的杠杆撬起来巨大的利润。不过凡事儿都有两面性，当需求不再强劲的时候，经营杠杆和财务杠杆都会成为一个行业或企业的负累，房地产亦是如此。

因此，在人口流入相对稳定，经济发展波动小的地区和国家，房地产周期是比较明显的。而周期又分为大周期和小周期，小周期会有很多的不确定性，毕竟短期的金融，人口和供需因素对小周期的影响都很大。可大周期相对比较稳定，一般一个经济体的大周期在18年左右，即使有变化也不会超过20年，而我们现在的地产周期上升阶段已经超过了20年，周期只会迟到不会不到，有涨就一定会有跌，因此，现在还去投资房产就有点不要命的意思了，只不过大多人感受不到而已。

这些都是书中没有的内容，纯粹是老伊自己给大家提供的干货。

作者说，投资房地产最好的时机就是在烂尾楼频现的时候，收购这些烂尾楼会给投资者带来不小的盈利，原因有这么几点：

第一买价低。收购这个烂尾楼项目的价格，会大大低于原来开发商投入的成本。这些成本主要包括土地、设计、许可、建造结构框架。

第二建设完工成本低。因为现在经济不是那么繁荣了，劳动力价格和原材料价格都降低了。

第三建造期缩短。因为是中途介入的，这时楼盘的结构框架已经建好了，到大楼项目完工用的时间就更短了。

第四开盘更有可能赶上好时候。这个楼盘在经济好的年份得到批准建造，后来建造期间遇到经济糟糕的年份。经济周期就是这样，好几年坏几年。同样的道理，既然现在买这个烂尾楼是在经济糟糕的时候，等到它建成完工推向市场，可能正好赶上经济转好的时候。

所以，聪明的开发商非常清楚，对于他们来说最好的投资就是在别人资金链断裂时接盘他们手里的优质楼盘。去年万科不就是这样从华夏幸福手里接下了一块大蛋糕吗？要知道当时华夏幸福把楼都盖好了，可万科却用拿地价收走了这块资源，还不是因为万科手里有足够的现金流吗？

作者在书中给读者展示了一张图，是关于美国1940年－2010年住宅开工套数与人口数量的对比图。图中显示在2010年的时候，美国住宅开工套数水平，竟然是1945年第二次世界大战以来的最低点，而房屋开工套数与人口数量之比却只有1940年的一半。

之所以会这样主要就是08年次贷危机之后，没有人愿意去造房子，所以作者得出结论，未来几年里新房供给明显无法满足住宅市场复苏所形成的需求增长。只不过大部分美国人都不相信罢了，与现在中国人的感觉差不多，只不过一方是看空，一方是看多。事实证明，从不信邪的少数人赚到了大部分的钱。

作者说，在08年经济危机之前的几年里，出现了非常多的乐观看涨情绪和高位买入的行为，而且这些都被给予了广泛的支持，支持的信念来源于人们相信房价会一直持续稳定的只涨不跌，不会像其它资产那样具有周期性。甚至有些搞研究的专家提出了支持性言论和乐观预测，这既是房地产大牛市的一部分，也是房地产大牛市的助推因素。这么看，似乎与目前的国内没有任何区别。

读到这里老伊还想插一句，我发现全球各地认为房价永远会涨的理由都差不多，比如：“这块地不能再盖新房子了”，“你可以一直住在这套房子里，它将永远属于你”，“买房能对冲通货膨胀”等等。而更重要的是这些理由看起来都是简单易懂容易被接受的。嗯，好像，好像简单的理由最适于传播，这不正是《乌合之众》的理论吗？

有专业学者写到过：“房地产的价格会随着时间的推移大幅上升，但老房子的历史价格数据终结了这种神话。”这段话中的老房子就是指阿姆斯特丹绅士运河区的房子，对于荷兰来说这个区就相当于北京的朝阳区。经测算即便是绅士运河区的房地产价格，去除通货膨胀因素之后，每年的平均涨幅只有0.2%。

最后用罗伯特希勒教授的一句话来结束今天的内容：“只是在最近这些年，房地产价格大幅上涨才成为常态，人们才开始预期房地产价格会长期持续大涨。